Cash-flow immobilier : définition et calcul
Le cash-flow immobilier mesure ce qu'il reste chaque mois une fois toutes les charges et la mensualité de crédit payées. C'est l'indicateur le plus honnête pour savoir si un investissement locatif finance son propre coût.
La formule
Cash-flow mensuel = loyer net perçu − mensualité de crédit − charges non récupérables − provision travaux − fiscalité estimée. Si le résultat est positif, le bien génère du revenu. Négatif, il vous coûte.
Un exemple simple
Bien à 300 000 €, loyer 1 400 €/mois, mensualité de crédit 1 200 €, charges 100 €, provision travaux 70 €, fiscalité 80 €. Cash-flow = 1 400 − 1 200 − 100 − 70 − 80 = −50 €. Le bien coûte 50 € par mois mais s'amortit sur 20 ans.
Interpréter le résultat
Un cash-flow négatif n'est pas un problème si l'effort est soutenable et si la revalorisation ou l'amortissement du crédit compensent. Un cash-flow positif est un vrai revenu complémentaire, souvent au prix d'un rendement plus risqué ou d'une localisation moins prisée.
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