Comment analyser la rentabilité d'un investissement immobilier
Le prix d'achat n'est qu'une partie de la décision. Un bon investissement immobilier tient à la relation entre le coût total, les loyers réalisables, les charges et le financement. Voici les indicateurs à maîtriser.
Le rendement brut
Loyer annuel divisé par le prix d'achat, exprimé en pourcentage. C'est l'indicateur le plus simple, mais il ignore les frais, la vacance et la fiscalité. Il ne doit servir qu'au tri initial.
Le rendement net
Loyers annuels moins charges de copropriété, taxe foncière, assurance, gestion, vacance et provision travaux, divisés par le coût total de l'opération (prix, frais, travaux). C'est le vrai rendement patrimonial.
Le cash-flow
Loyer perçu moins mensualité de crédit moins charges non récupérables. Un cash-flow positif signifie que le bien s'auto-finance. Un cash-flow négatif oblige à financer chaque mois : ce n'est pas éliminatoire mais doit être choisi consciemment.
Les risques à intégrer
Vacance locative, impayés, travaux imprévus, évolution des taux, modification fiscale. Un bon plan intègre 5 à 8 % de vacance, une provision travaux de 5 % des loyers et un stress-test à +1 point de taux.
Faites votre score de bancabilité
Cinq minutes en ligne pour obtenir une note indicative sur 100 et une recommandation adaptée.
Faire mon score